共有人如何处分共有房产

来源:律师视界 作者:吴彬律师 时间:2018-01-25

共有房产,是指由两个或两个以上的主体共同拥有所有权的房产。共有分为按份共有和共同共有,按份共有是指各共有人对共同所有的财产按各自所有的份额享有权利和承担义务,共同共有是指各共有人对共同所有的全部财产平等地享有权利和承担义务。共有人对共有的财产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系外,视为按份共有。

那么,共有人应如何处分共有房产呢?共有人能否出售或赠与共有房产?下面深圳律师为您详细解答。

对于共同共有的房产,根据《物权法》第九十七条的规定,在对其进行处分或者作重大修缮时,应当经全体共同共有人同意,除非共有人之间另有约定则从其约定。民法上的处分,是指物的所有人通过一定的方式决定其所有物命运的行为,包括事实上的处分和法律上的处分。如将所有物抛弃、销毁等,称为事实上的处分;而将所有物转让、租赁给他人,则称为法律上的处分。因此,假如其中一个共有人想要出卖、赠与、出租共同共有的房产给他人,则必须经其他共有人的一致同意。

对于按份共有的房产,根据《物权法》第九十七条的规定,在对其进行处分或者作重大修缮时,应当经占房产份额三分之二以上的按份共有人同意,除非共有人之间另有约定则从其约定。需要指出的是,这里的三分之二是指房产份额的三分之二,而非共有人人数的三分之二。同时,根据《物权法》第一百零一条的规定,按份共有人可以转让其享有的房产份额,但其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。由此可见,通常情况下,按份共有人处分共有房产时,需经占份额三分之二以上的按份共有人同意,但当按份共有人仅仅转让其享有的房产份额而非处分整体房产时,则无需其他按份共有人同意,只是其他共有人在同等条件下享有优先购买权。

根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定,房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为,即房产转让的行为主要包括买卖和赠与两种情形,其中买卖属于有偿转让行为,赠与属于无偿转让行为。那么,当按份共有人无偿转让其享有的房产份额时,其他共有人是否享有优先购买权呢?

有观点认为,无偿转让中不适用优先购买权,是大陆法系国家民法典的通例,而作如此限制的原因主要有二:一是因为无偿转让(如赠与)通常发生在具有人身信赖或特殊利益的当事人之间,受让人的身份是特定的,从而排斥其他人基于优先购买权而成为受让人;二是因为在无偿转让的情形下价格的缺乏将导致同等条件的阙如,转让的无偿性背离了行使优先购买权的有偿性,进而使优先购买权在事实上成为不可能。笔者赞成此观点,认为《物权法》第一百零一条规定的转让应进行限缩解释即仅指有偿转让(如买卖)行为,故本条的适用情形应当是按份共有人以有偿转让(如买卖)的方式转让其共有份额的情形,无偿转让(如赠与)的方式并不包括在内。因此,当按份共有人将其享有的房产份额无偿转让(如赠与)给他人时,既无需其他按份共有人同意,其他按份共有人亦没有优先购买权。

综上所述,笔者认为,处分共同共有的房产时,在共有人之间没有特殊约定的情形下,任何处分行为都必须经全体共同共有人同意。处分按份共有的房产时,在共有人之间没有特殊约定的情形下,当处分行为涉及到处分整个共有房产的所有权时,则需得到占房产份额三分之二以上的按份共有人的同意;当处分行为仅仅是按份共有人转让自身享有的份额时,则无需其他按份共有人同意,且当有偿转让(如买卖)时,需要保证同等条件下其他按份共有人的优先购买权,当无偿转让(如赠与)时,则无需保证其他按份共有人的优先购买权,只需径直转让即可。

以上就是深圳律师对“共有人应如何处分共有房产”、“共有人能否出售或赠与共有房产”的问题的解答,若还有其它问题,请点击法律知识专栏进一步了解。

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